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                                                                              <kbd id='JiKWnpp5QbCKlhV'></kbd><address id='JiKWnpp5QbCKlhV'><style id='JiKWnpp5QbCKlhV'></style></address><button id='JiKWnpp5QbCKlhV'></button>

                                                                                  快捷搜索: 白金会游戏平台

                                                                                  白金会游戏平台_中粮地产:2008年公司债券跟踪评级陈诉(2018)

                                                                                    3 2008 年中粮地产(团体)股份有限公司

                                                                                    公司债券跟踪评级陈诉(2018)名誉评级陈诉声明

                                                                                    中诚信证券评估有限公司(以下简称“中诚信证评”)因承做本项目并出具本评级陈诉,特此如下声明:

                                                                                    1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方组成委托相关外,中诚信证评、评级项目

                                                                                    构成员以及名誉评审委员会成员与评级工具不存在任何影响评级举动客观、独立、合理的关联相关。

                                                                                    2、中诚信证评评级项目构成员当真推行了尽职观测和勤勉尽责的任务,并有充实来由保

                                                                                    证所出具的评级陈诉遵循了客观、真实、合理的原则。

                                                                                    3、本评级陈诉的评级结论是中诚信证评遵摄影关法令、礼貌以及禁锢部分的有关划定,依据公道的内部名誉评级流程和尺度做出的独立判定,不存在因评级工具和其他任何组织或小我私人的不妥影响而改变评级意见的环境。本评级陈诉所依据的评级要领在公司网站()果真披露。

                                                                                    4、本评级陈诉中引用的企业相干资料首要由刊行主体或/及评级工具相干参加方提供,其余信息由中诚信证评从其以为靠得住、精确的渠道得到。由于也许存在工钱或机器错误及其他身分影响,上述信息以提供时近况为准。中诚信证评对本评级陈诉所依据的相干资料的真实性、精确度、完备性、实时性举办了须要的核查和验证,但对其真实性、精确度、完备性、实时性以及针对任何贸易目标的可行性及吻合性不作任何昭示或体现的告诉或包管。

                                                                                    5、本评级陈诉所包括信息构成部门中名誉级别、财政陈诉说明调查,若有的话,应该而

                                                                                    且只能表明为一种意见,而不能表明为究竟告诉或购置、出售、持有任何证券的提议。

                                                                                    6、本评级陈诉所示名誉品级自本评级陈诉出具之日起至本次债券到期兑付日有用;同时,在本次债券存续期内,中诚信证评将按照《跟踪评级布置》,按期或不按期对评级工具举办跟踪评级,按照跟踪评级环境抉择是否调解名誉品级,并凭证相干法令、礼貌对外发布。

                                                                                    4 2008 年中粮地产(团体)股份有限公司

                                                                                    公司债券跟踪评级陈诉(2018)重大事项跟踪期内,为整合伙源并晋升中粮团体地财富务的运营服从,中粮地产于 2017 年 7 月

                                                                                    24 日停牌1操持重大资产重组事项。

                                                                                    中粮地产(团体)股份有限公司(以下简称“中粮地产”或“公司”)因操持重大资产重组事项自2017 年 7 月 24 日开市起停牌。2017 年 8 月 22 日,中粮地产宣布通告称:“公司本次重大资产重组(以下简称“本次重组”或“本次买卖营业”)的首要买卖营业对方

                                                                                    今朝起源定为中粮团体(香港)有限公司(以下简称“中粮香港”)或中粮团体有限公司(以下简称“中粮团体”)部属的其他关联方。为整合伙源并晋升中粮团体地财富务的运营服从,本次买卖营业的标的资产起源定为大悦城地产有限公司(英文名称为“Joy

                                                                                    City Property Limited”,一家在香港连系买卖营业所上市的公司,股份代号:0207.HK,以下简称“大悦城地产”)的控股权或持有大悦城地产控股权的持股公司股权,详细标的资产范畴尚未最终确定,也许按照买卖营业盼望环境举办调解。”

                                                                                    2018 年 3 月 29 日,公司第九届董事会第十七次集会会议审议通过了本次重组预案及其他相干议案。

                                                                                    公司拟以非果真刊行股份的方法向中粮香港购置Vibrant Oak Limited(中文名称为“明毅有限公司”,以下简称“明毅”,中粮香港的全资子公司)100%的股权的重组方案调解为公司拟以非果真刊行股份

                                                                                    的 方 式 向 明 毅 购 买 其 持 有 的 大 悦 城 地 产9133667644 股平凡股股份(占大悦城地产已刊行平凡股股份总数的 64.18%,占大悦城地产已刊行平凡股及可转换优先股合计股份总数的 59.59%);同

                                                                                    时向不高出 10 名特定投资者刊行股份召募配套资金,召募资金总额不高出人民币 242578.14 万元,不高出公司以刊行股份方法购置大悦城地产

                                                                                    9133667644 股平凡股股份买卖营业价值的 100%。本次买卖营业不会导致公司现实节制人产生改观。就重组方案的调解,公司、中粮香港和明毅已于 2018 年 3

                                                                                    月 29 日签定了《重大资产重组框架增补协议》。

                                                                                    同日,公司与明毅签定了《刊行股份购置资产协

                                                                                    1 于 2018 年 4 月 17 日复牌。

                                                                                    议》、《刊行股份购置资产之减值赔偿协议》。中粮地产和大悦城地产别离为中粮团体旗下专业认真住宅地产开拓和贸易地产运营的房地财富务平台,此次重大资产重组若能顺遂完成,中粮团体将有更清楚的组织架构和更同一的对外品牌形象,同时中粮地产的整体气力或将获得大幅晋升。中诚信证评将一连存眷上述屎的盼望,以便实时判定上述重组事项对中粮地产名誉程度的影响。

                                                                                    行业说明

                                                                                    受房地产调控政策一连进级影响,2017 年以来我国房地产行业步入阶段性下行周期,商品房贩卖增速下滑明明,三四线都市成为新增添点。

                                                                                    自 2016 年 10 月以来,我国房地产市场调控政

                                                                                    策一连收紧,房地产市场步入阶段性下行周期。按照国度统计局数据表现,2017 年房地产企业累计完成房地产开拓投资 109799 亿元,同比增添 7.0%,增速与上年根基持平;同年世界商品房贩卖面积与

                                                                                    贩卖额别离为 169408 万平方米和 133701 亿元,别离同比增添 7.66%和 13.67%,增速别离较上年下

                                                                                    降 14.84 个百分点和 21.13 个百分点。办公楼及商

                                                                                    业业务用房贩卖增添速率高于住宅,个中住宅贩卖面积及贩卖额别离同比增添 5.3%和 11.3%;办公楼

                                                                                    贩卖面积及贩卖额别离同比增添 24.3%和 17.5%;

                                                                                    贸易业务用房贩卖面积及贩卖额别离同比增添

                                                                                    18.7%和 25.3%。从价值来看,2017 年以下世界房

                                                                                    价增速有所降落,但整体价值程度依然保持向上趋

                                                                                    势,12 月世界 100 个都市住宅成交均价达 13967

                                                                                    元/平方米,较上年同期增添 7.15%。分都市能级来

                                                                                    看,2017 年 12 月末,一线都市住宅均价达 41202

                                                                                    元/平方米,较上年同期增添 1.43%;同期二线都市住宅均价达 12684 元/平方米,较上年同期增添7.70%;而三线都市住宅均价达 8335 元/平方米,较年头增添 12.48%。受房地产政策的一连收紧及政策地区分化加重影响,2017 年商品房贩卖首要齐集于非热门三四线都市,其增速高于一二线都市。

                                                                                    5 2008 年中粮地产(团体)股份有限公司

                                                                                    公司债券跟踪评级陈诉(2018)

                                                                                    图 1:2015~2017 年世界商品房贩卖环境

                                                                                    单元:万平方米、亿元资料来历:国度统计局,中诚信证评清算土地市场方面,2017 年世界房地产用地供应有所回升,土地成交金额大幅上涨,但差异能级都市间土地成交均价涨幅及溢价率差别明明。2017 年世界房地产建树用地供给面积为 115000 万平方米,同比增添 7.2%;房企购买土地面积 25508 万平方米,同比上升 15.81%;房地产建树用地成交款约

                                                                                    13643 亿元,同比上涨 49.45%,成交均价涨至

                                                                                    5348.52 元/平方米。分都市能级来看,受土拍限价

                                                                                    影响,2017 年一线都市土地成交均价涨幅及溢价率

                                                                                    均有所回落,别离降落 6.49 个百分点和 32.76 个百分点,为 9.49%和 14.30%;二线都市地成交均价涨幅及溢价率亦有所回落,别离较上年降落 57.43 个百分点和 23.22 个百分点,为 12.33%和 29.33%;而

                                                                                    三四线都市成交土地均价涨幅及溢价率连年来均有所上升,别离为 48.37%和 37.05%,同比上升 35.01个百分点和 17.20 个百分点。

                                                                                    2017 年房地产行颐魅政策整体连续分类调控、因城施策的主基调,重点都市调控结果展现,同时长效机制也加快推进。

                                                                                    2017 年以来房地产行业调控政策一连收紧,同时在因城施策的导向下仍稳步推进去库存事变。在此配景下,部门都市亦相继推出了限售政策以克制短期性谋利需求。值得留意的是,在一线都市政策趋严的环境下,部门购房者需求外溢至环一线周边

                                                                                    三四线都市,受此影响,环北京周边县市齐集出台调控政策,包罗河北省涿州市、河北省保定市涞水县、河北省张家口市崇礼区等;同时环上海周边嘉兴市、海宁市、南通市、苏州张家港市等及环广州、深圳周边东莞、中山、江门等都市亦增夸大控。截

                                                                                    至 2017 年尾,共有 46 城相继落地限售令,承德、西安、东莞、南宁、长沙、石家庄和扬州 7 城进级限售,海南省则在全省范畴内施行限售。受此影响,

                                                                                    2017 年我国房地产贩卖增速放缓,个中一、二线都市贩卖增速回落明显。

                                                                                    政策层面除短期供需调控外,长效机制也处于加快推进阶段。2017 年 7 月,《关于在生齿净流入的大中都市加速成长住房租赁市场的关照》中,选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等 12 个都市作为住房租赁首批试点。同年 10 月,十九大陈诉明晰僵持“屋子是用来住的、不是用来炒”的定位,加速成立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,有助于促进房地产市场安稳康健成长。

                                                                                    2017 年以来房企表里部活动性来历收紧,融

                                                                                    资本钱上升,资金均衡手段面对更高挑衅。

                                                                                    同时,行业内的吞并收购征象加剧了行业集

                                                                                    中度进一步晋升,具有局限上风的房企可得到更多的活动性增补。

                                                                                    受 2017 年以来房地产行颐魅政策一连收紧影响,房地产企业签约贩卖金额增速有所放缓,2017 年房地产开拓资金来历于房产贩卖的定金预收款及个

                                                                                    人按揭贷款金额为 72600 亿元,同比增添 9.41%,较上年同期增速降落 25.51 个百分点,房地产企业内部活动性来历呈收紧趋势。外部活动性方面,自2016年10月银监会要求严控房地产金融营业风险,同时上交所、厚交所先后宣布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类禁锢的函》,严酷管控房企公司债刊行前说起审批流程以来,房企买卖营业所市场公司债刊行数目和刊行局限大幅降落。从融资成原来看,2017 年以来跟着房企融资政策的缩短,房企融资本钱不绝被举高。从房地产名誉债到期漫衍来看,2018~2023 年为房地产债券到期岑岭,房企资金均衡手段将面对更大的挑衅。

                                                                                    受市场竞争加剧、土地价值上升等身分的影响,房企的利润空间不绝腐蚀,红利手段有所下滑,行业内的吞并收购案例大幅增多。与此同时,成本气力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业的

                                                                                    6 2008 年中粮地产(团体)股份有限公司

                                                                                    公司债券跟踪评级陈诉(2018)

                                                                                    贩卖局限及齐集度均进一步晋升。2017 年 TOP100房企贩卖金额齐集度晋升 11.58 个百分点至

                                                                                    55.50%;TOP20 房企贩卖金额齐集度则上升 7.77

                                                                                    个百分点至 32.50%;而 TOP10 房企贩卖额的比重

                                                                                    到达 24.10%,较上年晋升 5.75 个百分点,千亿房

                                                                                    企已达 17 家。2017 年以来房地产行业齐集度进一步晋升,成本气力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业依附较强的贩卖及筹资手段,可得到更多的活动性增补。

                                                                                    营业运营

                                                                                    商品房开拓营业系公司焦点营业,商品房贩卖收入系公司最首要的收入来历。2017 年因为公司可结转贩卖面积镌汰,加之昔时完工进度放缓,整年公司商品房贩卖收入同比降落 24.19%至 130.18 亿元,占业务收入比重为 92.70%。同时,公司持有的可供出租家产物业以及商店写字楼为公司提供较

                                                                                    为不变的租金收入,2017 年公司实现衡宇租赁收入

                                                                                    5.87 亿元,同比增添 30.79%,首要系昔时租金程度晋升所致。另外,跟着昔时新增住宅项目结转交付,公司物业打点收入亦有小幅晋升,对公司收入形成必然增补。整体来看,受商品房结算局限下滑影响,

                                                                                    2017 年公司实现业务收入 140.42 亿元,同比降落

                                                                                    22.10%。

                                                                                    表 1:2017 年公司主营营业收入组成

                                                                                    单元:亿元

                                                                                    营业分类 业务收入 同比变革 收入占比

                                                                                    商品房贩卖 130.18 -24.19% 92.70%

                                                                                    衡宇租赁 5.87 30.79% 4.18%

                                                                                    物业打点 2.65 67.01% 1.89%

                                                                                    其他营业 1.73 -29.74% 1.23%

                                                                                    合计 140.42 -22.10% 100.00%

                                                                                    注:因为四舍五入导致部门数据尾数差

                                                                                    资料来历:公司按期陈诉,中诚信证评清算

                                                                                    2017 年公司商品房贩卖价升量减,贩卖业绩保持增添。同时,受可结转资源降落及完工进度放缓影响,其结算金额有所下滑。但公司较大局限的待结算资源仍能为其将来业绩提供保障。

                                                                                    从项目贩卖环境看,受 2017 年房地产市场调控政策一连进级影响,公司昔时贩卖面积小幅下滑,但得益于其优质的项目资源漫衍,昔时贩卖均价大幅晋升,贩卖业绩实现较大幅度增添。2017 年整年公司实现签约贩卖面积 85.38 万平方米,同比

                                                                                    镌汰 8.35%,昔时贩卖均价较上年晋升 9209.60 元/

                                                                                    平方米至 30638.32 元/平方米,实现签约贩卖金额

                                                                                    261.59 亿元,同比增添 31.04%。公司昔时签约贩卖

                                                                                    地区漫衍于一线和重点二线共 12 个都市,个中深圳、北京、上海的签约贩卖金额在公司总贩卖金额中占比别离为 36.79%、35.74%和 0.04%,上述一线都市的贩卖占比合计达 72.57%,个中昔时公司在北京地区的贩卖占比上升较快,从上年的 23.73%上升

                                                                                    至 35.74%;重点二线都市如苏州、成都、南京、沈

                                                                                    阳、长沙和重庆的贩卖占比别离为 7.43%、6.75%、

                                                                                    4.77%、3.21%、2.48%和 1.53%。与上年对比,2017年公司在一线都市的贩卖占比进一步晋升,同时贩卖业绩中新增了重庆地区的孝顺。

                                                                                    表 2:2016、2017 年公司贩卖物业都市漫衍环境

                                                                                    单元:亿元、%、万平方米都市

                                                                                    2016 年 2017 年贩卖金额贩卖占比贩卖面积贩卖金额贩卖占比贩卖面积

                                                                                    北京 47.38 23.73 14.13 93.50 35.74 18.58

                                                                                    上海 2.55 1.28 0.74 0.10 0.04 0.50

                                                                                    深圳 67.92 34.02 17.75 96.24 36.79 22.03

                                                                                    成都 16.68 8.36 15.42 17.65 6.75 10.52

                                                                                    沈阳 6.74 3.38 5.58 8.40 3.21 5.06

                                                                                    天津 7.78 3.90 3.06 1.00 0.38 0.16

                                                                                    南京 29.84 14.95 14.60 12.49 4.77 5.32

                                                                                    长沙 6.47 3.24 11.40 6.48 2.48 8.98

                                                                                    苏州 10.23 5.12 5.55 19.43 7.43 10.14

                                                                                    杭州 1.33 0.67 1.68 1.31 0.50 0.49

                                                                                    广州 0.05 0.03 0.02 - - -

                                                                                    烟台 2.66 1.33 3.23 0.98 0.37 0.67

                                                                                    重庆 - - - 4.00 1.53 2.93

                                                                                    合计 199.63 100.00 93.16 261.59 100.00 85.38

                                                                                    资料来历:公司提供,中诚信证评清算贩卖结算方面,2017 年受公司可结转贩卖面积镌汰,加之昔时完工进度放缓影响,公司昔时结算面积为 70.72 万平方米,同比低落 28.12%;结算金

                                                                                    额 130.19 亿元,同比下滑 24.21%。因为昔时结算

                                                                                    地区多齐集在北京、深圳、成都和南京等重点都市,

                                                                                    7 2008 年中粮地产(团体)股份有限公司

                                                                                    公司债券跟踪评级陈诉(2018)

                                                                                    结算均价为18409.22元/平方米,较上年增进951.40元/平方米。另外,2017 年尾公司已售待结转面积

                                                                                    为 89.89 万平方米,较大局限的待结算资源可为公司将来业绩形成较好保障。

                                                                                    表 3:2015~2017 年公司项目运营环境

                                                                                    单元:万平方米、亿元

                                                                                    2015 2016 2017

                                                                                    2017 年同比变革

                                                                                    结算面积 82.25 98.38 70.72 -28.12%

                                                                                    结算金额 129.53 171.77 130.19 -24.21%

                                                                                    贩卖面积 99.88 93.16 85.38 -8.35%

                                                                                    贩卖金额 156.81 199.62 261.59 31.04%已售未结算面积

                                                                                    86.53 81.37 89.89 10.47%

                                                                                    资料来历:公司按期陈诉,中诚信证评清算

                                                                                    表 4:2016、2017 年公司结算物业都市漫衍环境

                                                                                    单元:亿元、万平方米都市

                                                                                    2016 年 2017 年结算金额结算面积结算金额结算面积

                                                                                    北京 81.07 30.12 21.43 9.79

                                                                                    上海 3.59 1.37 1.05 0.40

                                                                                    深圳 31.67 11.04 51.12 19.48

                                                                                    成都 12.70 12.70 26.75 21.88

                                                                                    沈阳 9.86 9.05 7.07 4.68

                                                                                    天津 1.01 0.40 - -

                                                                                    南京 19.47 14.72 18.86 11.13

                                                                                    长沙 4.07 6.65 1.89 1.73

                                                                                    杭州 1.12 1.32 1.00 1.01

                                                                                    广州 0.05 0.03 0.02 0.003

                                                                                    烟台 7.14 11.11 1.00 0.62

                                                                                    合计 171.75 98.38 130.19 70.72

                                                                                    资料来历:公司提供,中诚信证评清算跟踪期内,公司扩大新开工面积同时加大土地获取力度,继承通过招拍挂市场连系拿地、股权收购、资产收购等模式起劲增进土地储蓄,其富厚的土地储蓄为公司将来成长奠基了精采基本。

                                                                                    2017 年公司适应市场变革对部门项目标筹划

                                                                                    计划方案举办了调解和优化,导致部门项目标新开工进度慢于预期。2017 年公司原打算新开工住宅面

                                                                                    积 139.68 万平方米,公司现实新开工面积为 115.09万平方米,现实比打算新开工面积镌汰 24.59 万平米,但较上年新开工面积大幅增添 70.10%。2017年公司新开工项目 11 个,首要为北京京西祥云项目、北京中粮天恒天悦壹号、上海新场项目等项目。

                                                                                    完工方面,2017 年公司完工面积同比镌汰 37.59%

                                                                                    至 58.97 万平方米。公司 2018 年打算新开工项目

                                                                                    30 个,新开工面积 389.28 万平米,比 2017 年打算

                                                                                    开工面积将增进 178.69%。

                                                                                    表 5:2016、2017 年公司项目开完工环境及 2018 年打算

                                                                                    单元:万平方米、个

                                                                                    2016 年 2017 年

                                                                                    2018 年整年打算

                                                                                    新开工项目数目 6 11 30

                                                                                    新开工面积 67.66 115.09 389.28

                                                                                    完工面积 94.49 58.97 -

                                                                                    资料来历:公司提供,中诚信证评清算

                                                                                    制止 2017 年尾,公司在建拟建项目占地面积

                                                                                    合计 551.73 万平米,计容构筑面积合计 963.97 万平方米,较上年增进 260.98 万平方米;同期末公司可供出售在建拟建项目构筑面积合计 837.54 万平方米,个中未售构筑面积 566.28 万平方米,富厚的土地储蓄资源为公司将来成长奠基了精采基本;在

                                                                                    建拟建项目总投资合计约 1385.93 亿元,尚需资金投入约 194.1 亿元。从土地储蓄2的地区漫衍来看,

                                                                                    制止 2017 年尾,公司在一线都市的土地储蓄中位

                                                                                    于北京的项目构筑面积占比最高,到达 13.34%;其次为深圳,占比为 8.87%;上海占比为 4.29%。一线都市土地储蓄面积合计占比达 26.51%;二线都市中,占较量高的地域有成都、苏州、南京、沈阳、绍兴、长沙等都市,占比别离为 12.75%、12.71%、

                                                                                    12.02%、11.62%、5.96%和 5.88%。整体来看,当前公司土地储蓄多齐集于经济较发家的一线都市

                                                                                    和重点二线都市,且地区机关分手,公道的地区机关也有利于分手其房地产开拓营业风险。

                                                                                    2 本陈诉中土地储蓄口径为公司在建拟建项目标未售构筑面积。

                                                                                    8 2008 年中粮地产(团体)股份有限公司

                                                                                    公司债券跟踪评级陈诉(2018)

                                                                                    图 2:2017 年尾公司土地储蓄项目筹划构筑面积漫衍环境

                                                                                    资料来历:公司按期陈诉,中诚信证评清算新增项目储蓄方面,公司继承通过土地招拍挂市场连系拿地、股权收购、资产收购等多样化模式起劲增进土地储蓄。跟踪期内,公司加大获取土地力度,整年合计新拓展 23 个土地项目,新拓展项目数目较上年大幅晋升,,多位于北京、成都、苏州、南京等公司传统上风地区。上述新增土地储蓄筹划计容构筑面积 349.58 万平方米,同比晋升 348.47%,权益计容构筑面积 147.81 万平方米,新增土地折合楼面均价 13076.55 元/平方米,同比降落 39.58%,首要系昔时新增的沈阳、成都、重庆、绍兴等项目均价较低以及昔时通过股权收购方法以较低价值

                                                                                    获取了 3 个南京项目所致。2017 年公司新增土地储蓄金额 457.13 亿元,较上年大幅增进。从土地获取方法来看,北京良乡 3 号地、成都崇州市街子古镇旅游景区地块、成都天府三街北侧-益州大道东侧地块、苏州科技城项目、佛山禅城华祥路 03 项目、佛 山 禅 城 华 祥 路 04 项 目 以 及 南 京 溧 水

                                                                                    G07/G09/G19 三块地块系通过股权收购模式获取;

                                                                                    重庆鸿云项目系通过资产收购方法获取。总体来看,制止 2017 年尾,公司土地储蓄面积为 566.28万平方米,按其贩卖局限测算,公司土地储蓄富裕,可为其将来业绩成长提供保障。

                                                                                    表 6:2015~2017 年公司新增土地储蓄环境

                                                                                    单元:个、万平方米、元/平方米、亿元

                                                                                    2015 年 2016 年 2017 年

                                                                                    昔时新拓展项目 5 7 23昔时新增土地计容构筑面积

                                                                                    102.1 77.95 349.58昔时新增土地折合楼面均价

                                                                                    17852.00 21641.00 13076.55

                                                                                    昔时新增土地金额 182.27 168.69 457.13

                                                                                    注:表格中数据均为全口径

                                                                                    资料来历:公司提供,中诚信证评清算

                                                                                    2017 年公司租赁营业策划精采,租金收入稳

                                                                                    步晋升;同时,跟踪期内公司位于深圳的旧城改革项目顺遂推进,将来有望为公司缔造新的收入和利润来历。

                                                                                    公司可出租物业首要包罗位于深圳宝安区工

                                                                                    业厂房与配套物业、写字楼以及位于北京、深圳和成都的商店,制止 2017 年尾公司在上述地域的策划性物业合计可租面积为 129.64 万平方米,较上年

                                                                                    镌汰 4.56 万平方米,首要系昔时部门持有型物业转

                                                                                    为都市更新项目所致。详细来看,公司家产厂房及配套物业可租面积 110.39 万平方米,写字楼可租面

                                                                                    积 2.67 万平方米,公司持有部门开拓商品房底层、临街商店与地下商街等可租面积合计 16.58 万平方米。得益于突出的区位上风及精采的策划打点,跟踪期内公司持有物业保持较高的出租率,整年家产厂房及配套、写字楼和商店出租率别离为 98.00%、97.00%和 95.00%,整年共实现租金收入 5.87 亿元,同比增添 30.79%,首要系昔时均匀租金程度晋升所致。

                                                                                    表 7:2017 年尾公司物业租赁环境

                                                                                    单元:万平方米、%、万元策划性物业项目 业态 地址地区 可租面积 出租率 租金收入

                                                                                    宝安福永东芝泰格厂房,大洋华丰厂

                                                                                    房,67 区中粮商务公园等

                                                                                    家产厂房及配套 深圳 110.39 98.00 32203.29

                                                                                    宝安三区中心大厦 写字楼 深圳 2.67 97.00 2448.92

                                                                                    北京祥云小镇,北京长阳半岛广场,成都地下商街,深圳宝河等商店 北京、成都、深圳 16.58 95.00 24001.45合计 - - 129.64 - 58653.66

                                                                                    资料来历:公司提供,中诚信证评清算

                                                                                    9 2008 年中粮地产(团体)股份有限公司

                                                                                    公司债券跟踪评级陈诉(2018)

                                                                                    借助于深圳市都市更新政策与相干筹划,公司旗下部门家产用地转为策划性用地,大幅晋升了家产用地的市场代价。个中,除在建的深圳中粮天悦壹号(原名中粮紫云)、深圳祥云国际、深圳云景国际等都市更新项目外3,公司还申报了深圳宝安

                                                                                    25 区都市更新项目4、深圳梅林家产区、深圳宝安区福海街道大洋家产统筹片区启动区等项目。个中,深圳市宝安 25 区都市更新项目一期 A 项目于

                                                                                    2017 年 6 月 15 日得到实验主体确认书,于 2017 年

                                                                                    11 月 14 日取得用地筹划容许证;一期 B、C 部门

                                                                                    正在开展拆迁、会谈等前期事变。深圳梅林家产区项目(即金帝食物厂都市更新项目)于 2017 年 12

                                                                                    月 28 日取得专项筹划批复,该项目拟更新偏向为

                                                                                    新型财富等成果,更新单位用地面积 28409.5 平方米,拆除用地面积 28409.5 平方米,个中开拓建树

                                                                                    用地 24147.5 平方米,计容构筑面积 144810 平方米。深圳宝安区福海街道的大洋家产统筹片区启动区都市更新项目于 2017 年 12 月 20 日在《2017 年深圳市宝安区都市更新单位第一批打算》举办了公示,更新偏向以平凡家产为主,更新单位面积为

                                                                                    187631.2 平方米。另外,深圳宝安区西乡街道固戍项目已开展拆迁会谈等前期事变,将择机举办“都市更新”申报并举办项目开拓。

                                                                                    总的来看,跟踪期内公司都市更新改革项目稳步推进,将来增值空间较大,或将成为公司新的收入和利润来历。

                                                                                    财政说明以下说明基于经瑞华管帐师事宜所(非凡平凡合资)审计并出具尺度无保存意见的 2015~2017 年度财政陈诉。公司财政报表均依照新管帐准则举办体例,个中 2015 年及 2016 年纪据为来年年头重述数,全部财政数据均为归并报表口径。

                                                                                    成本布局

                                                                                    制止 2017 年尾,公司总资产为 757.51 亿元,较上年同期晋升了 23.62%,首要系其他应收款以及存货增进所致。欠债方面,因为公司昔时条约贩卖

                                                                                    3 制止 2017 年尾,深圳中粮天悦壹号已完工,祥云国际、云景国际处于在建状态。

                                                                                    4 制止 2017 年尾,宝安 25 区项目处于拟建状态。

                                                                                    金额增进带来的预售金钱增大以及往来款增多导

                                                                                    致的其他应付款局限扩张,致使年尾欠债局限继承扩大至 640.07 亿元,同比增添 28.04%。同时,利润留存不绝夯实了公司自有成本气力,2017 年尾公司全部者权益合计为 117.45 亿元,同比增添 4.05%。

                                                                                    图 3:2015~2017 年尾公司成本布局说明

                                                                                    资料来历:公司按期陈诉,中诚信证评清算财政杠杆比率方面,2017 年尾公司资产欠债率

                                                                                    为 84.50%,同比略增了 2.92 个百分点;同期,净

                                                                                    欠债率为 138.52%,较上年尾晋升了 44.99 个百分点,公司的财政杠杆比率处于相对高位。

                                                                                    债务限期布局方面,2017 年尾公司总债务局限

                                                                                    265.51 亿元,同比晋升 9.81%。个中恒久债务局限有所降落,短期债务大幅晋升,短期债务/恒久债务由上年尾的 0.44 倍晋升至 0.88 倍,首要系公司存续的公司债券(08 中粮债)、中期单据及信任融资贷款将于 2018 年齐集到期所致。

                                                                                    图 4:2015~2017 年尾公司债务布局说明

                                                                                    资料来历:公司按期陈诉,中诚信证评清算总体看,跟着营业局限的扩张,2017 年公司资产局限上升较快,陪伴其财政杠杆比率的抬升;同时,因为跟踪期内部门恒久债务的转化,其债务结

                                                                                    10 2008 年中粮地产(团体)股份有限公司

                                                                                    公司债券跟踪评级陈诉(2018)

                                                                                    构中短期债务占比敏捷上升,短期偿债压力加大。

                                                                                    活动性

                                                                                    2017 年尾公司活动资产总额为 652.16 亿元,较上年尾增添 24.61%,占总资产的比重为 86.09%。

                                                                                    从活动资产的组成来看,公司活动资产首要由存货、其他应收款和钱币资金组成,2017 年尾上述资产合计占活动资产的比重为 96.62%,因为跟踪期内公司往来款局限较上年同期增进较多,其他应收款占比上升较快,从 2016 年尾的 67.58 亿元上升至

                                                                                    2017 年尾的 180.99 亿元。

                                                                                    存货方面,2017 年尾公司存货局限有所晋升,期末存货账面代价 346.31 亿元,同比增进 13.85%,首要系昔时新开工面积大幅晋升,完工节拍放缓导致开拓本钱大幅增进所致。制止 2017 年尾,公司开拓本钱(拟开拓产物+在建开拓产物)为 267.78亿元,较上年同期增进 27.96%,占年尾存货账面价

                                                                                    值的 77.32%;已落成开拓产物 72.57 亿元,同比减

                                                                                    少 23.36%,占年尾存货账面代价的 20.96%,思量

                                                                                    到已落成项目多齐集在深圳、北京及成都等一、二线重点都市,公司将往复化压力相对较小。

                                                                                    表 8:2015~2017 年尾公司存货明细

                                                                                    单元:亿元

                                                                                    项目 2015 2016 2017

                                                                                    在建开拓产物 238.02 198.04 193.63

                                                                                    拟开拓产物 71.23 11.22 74.15

                                                                                    已落成开拓产物 73.69 94.69 72.57

                                                                                    其他存货 0.76 0.23 0.01

                                                                                    在租开拓产物 - - 5.95

                                                                                    合计 383.70 304.18 346.31

                                                                                    资料来历:公司按期陈诉,中诚信证评清算从资产周转率来看,2017 年公司存货去化速率小幅降落,昔时存货周转率和总资产周转率别离为

                                                                                    0.27 次/年和 0.20 次/年,同比别离降落 0.07 次/年和

                                                                                    0.1 次/年。

                                                                                    现金流方面,2017 年公司贩卖资金回笼环境较好,但因为昔时新增土地支出金额较大,策划性现金流较上年大幅镌汰,昔时策划性现金流净额为

                                                                                    17.18 亿元,同比镌汰 70.95%;同年,公司策划活

                                                                                    动净现金/总债务为 0.06 倍,策划勾当净现金/短期债务为 0.14 倍,策划性现金流对债务的保障手段较上年有所下滑。

                                                                                    钱币资金方面,制止 2017 年尾,公司的钱币资金余额为 102.83 亿元,同比镌汰 24.52%,个中

                                                                                    约 1.73 亿元为受限资产,首要系回迁安放房建树基金;同期末钱币资金/短期债务为 0.83 倍,较上年有所下滑,公司钱币资金对短期债务包围程度较上年有所削弱。

                                                                                    总体来看,2017 年公司周转服从略有下滑;同时因为昔时公司加大土地支出,其策划性现金流大幅回落,同时钱币资金亦有所镌汰,对短期债务的包围手段有所下滑,公司昔时整体活动性环境较上年有所弱化。

                                                                                    红利手段

                                                                                    图 5:2015~2017 年公司收入及整天职析

                                                                                    资料来历:公司按期陈诉,中诚信证评清算从收入局限看,受昔时商品房结算下滑影响,

                                                                                    2017 年公司业务收入局限有所回落,整年实现业务

                                                                                    收入 140.42 亿元,同比下滑 22.10%。毛利率方面,因为公司 2017 年结算项目多齐集在深圳、北京和南京等重点都市,昔时业务毛利率晋升 2.06 个百分

                                                                                    点至 36.33%。另外,中诚信证评也存眷到,2017年尾公司预收金钱金额较大,为 190.09 亿元,占当期业务收入的 135.37%,较大局限的待结算资源可为公司将来 1~2 年的策划业绩提供较好保障。

                                                                                    时代用度方面,公司打点用度和财政用度在2017 年继承增添,个中财政用度同比上升 51.76%,首要系昔时股东借钱增进,对应利钱支出增添;贩卖用度方面,因为 2017 年公司营销投入减少,贩卖用度同比降落 1.64%。2017 年公司时代用度合计

                                                                                    19.45 亿元,时代用度占收入比重为 13.85%,较上

                                                                                    年上升了 5.64 个百分点,公司时代用度节制程度有待晋升。

                                                                                    11 2008 年中粮地产(团体)股份有限公司

                                                                                    公司债券跟踪评级陈诉(2018)

                                                                                    表 9:2015~2017 年公司时代用度说明

                                                                                    单元:亿元、%

                                                                                    2015 2016 2017

                                                                                    贩卖用度 6.30 5.41 5.32

                                                                                    打点用度 3.77 4.34 4.62

                                                                                    财政用度 4.79 6.26 9.50

                                                                                    三费合计 14.86 16.02 19.45

                                                                                    业务总收入 137.25 180.25 140.42

                                                                                    三费收入占比 10.83 8.89 13.85

                                                                                    资料来历:公司按期陈诉,中诚信证评清算利润方面,2017 年公司实现策划性营业利润

                                                                                    19.40 亿元,占比为 81.02%,同比镌汰 13.46%;获

                                                                                    得资产处理收益 1.45 亿元,首要系公司子公司中粮金帝食物(深圳)有限公司处理巧克力出产线所致

                                                                                    5;实现投资收益 5.23 亿元,首要系关联企业借钱利钱收入。公司昔时策划性营业利润虽呈现下滑,但得益于昔时投资收益和资产处理收益的增补,公司实现利润总额 23.95 亿元,较上年晋升 7.19%。

                                                                                    同期,公司取得净利润 17.35 亿元,同比增进

                                                                                    30.10%;全部者权益收益率为 14.77%,较上年增进

                                                                                    了 2.96 个百分点,公司整体红利手段有所晋升。

                                                                                    图 6:2015~2017 年公司利润总额变革及其组成

                                                                                    资料来历:公司按期陈诉,中诚信证评清算总体来看,受商品房结算下滑和三费收入占比上升影响,2017 年公司策划性营业利润呈现回落,但得益于昔时结算项目初始赢利程度较高以及资

                                                                                    产处理收益和投资收益的增补,公司红利手段仍有所晋升;另外,较大局限的已售未结算资源亦能为公司将来业务收入形成较好保障。

                                                                                    偿债手段

                                                                                    从债务局限看,跟着昔时营业局限的扩张,公

                                                                                    5 系公司深圳梅林家产区都市更新项目标配套筹备事变。

                                                                                    司外部融资局限响应晋升。制止 2017 年尾,公司总债务局限为 265.51 亿元,同比增进 9.81%。个中,短期债务和恒久债务别离为 124.05 亿元和 141.46亿元,黑白期债务比上升至 0.88 倍。从债务组成来看,公司今朝有息债务首要来自于银行借钱、中期单据、债券和信任融资等。详细来看,银行贷款类为公司今朝首要债务融资途径,2017 年尾占比达

                                                                                    77.99%,融资本钱为 4.35%~8.5%,个中短期借钱

                                                                                    和 1 年内到期的恒久借钱占比约为 41.28%;另外,债券类融资、信任融资和中期单据占比别离为

                                                                                    12.00%、7.75%和 2.26%,上述三项融资渠道中一

                                                                                    年内到期的部门占比达 66.00%。总体来看,公司短期内面对必然债务齐集偿付压力。

                                                                                    表 10:2015~2017 年公司偿债手段指标

                                                                                    2015 2016 2017

                                                                                    总债务(亿元) 254.87 241.80 265.51

                                                                                    短期债务(亿元) 87.96 73.76 124.05

                                                                                    恒久债务(亿元) 166.91 168.03 141.46

                                                                                    EBITDA(亿元) 20.20 30.76 35.55

                                                                                    策划勾当净现金流(亿元) -15.40 59.14 17.18

                                                                                    策划勾当净现金流 /总债务

                                                                                    (X)

                                                                                    -0.06 0.24 0.06

                                                                                    策划勾当净现金流/利钱支出

                                                                                    (X)

                                                                                    -0.96 3.89 1.10

                                                                                    EBITDA 利钱倍数(X) 1.26 2.03 2.27

                                                                                    总债务/EBITDA(X) 12.62 7.86 7.47

                                                                                    资料来历:公司按期陈诉,中诚信证评清算从首要偿债手段指标来看,受益于昔时利润总额增添,公司 2017 年 EBITDA 晋升至 35.55 亿元,同比增添 15.59%,因此昔时公司首要偿债手段指标得以强化,总债务/EBITDA、EBITDA 利钱倍数分

                                                                                    别为 7.47 倍和 2.27 倍,别离较上年度降落 0.39 倍

                                                                                    和上升 0.24 倍,EBITDA 对债务本息的包围手段有所晋升,公司整体策划所得对其债务的保障手段较好。

                                                                                    或有欠债方面,制止 2017 年尾,公司无对外包管;对子公司包管余额合计 76.35 亿元。

                                                                                    财政弹性方面,公司与金融机构保持恒久相助相关,制止 2017 年尾,公司共得到各银行综合授信总额 364.29 亿元,个中尚未行使的银行借钱授信

                                                                                    额度 197.65 亿元,备用活动性富裕。

                                                                                    总体来看,受昔时营业局限扩张影响,公司债

                                                                                    12 2008 年中粮地产(团体)股份有限公司

                                                                                    公司债券跟踪评级陈诉(2018)

                                                                                    务局限有所上升,但受益于昔时利润总额增添,公司策划所得对债务的保障手段得以加强,同时思量到公司富裕的项目储蓄为其将来策划业绩提供的支撑,以及其较好的财政弹性,公司整体具有很强的偿债手段。

                                                                                    包管气力本次债券由中国建树银行股份有限公司(以下简称“建树银行”或“建行”)提供无前提不行取消连带责任担保包管。

                                                                                    营业运营

                                                                                    2017 年,建树银行资产质量保持不变,业绩示意精良。制止 2017 年尾,建行资产总额 221243.83亿元,较上年增添 5.54%;整年实现业务收入

                                                                                    6216.59 亿元,较上年增添 2.74%;净利润 2436.15亿元,较上年增添 4.83%;均匀资产回报率和加权均匀净资产收益率别离为 1.13%和 14.80%,较上年略有降落。

                                                                                    公司银行营业方面,2017 年公司利润局限较上年有所萎缩,昔时实现利润总额 827.24 亿元,同比

                                                                                    降落 15.87%,利润孝顺度为 27.59%,较上年降落

                                                                                    5.72 个百分点。信贷投放方面,制止 2017 年尾建

                                                                                    行境内公司类贷款和垫款余额为 64435.24 亿元,同比增添 9.87%。个中,基本办法行业规模贷款余

                                                                                    额为 33574.53 亿元,占公司类贷款和垫款余额的

                                                                                    52.11%;涉农贷款余额为 17650.87 亿元,同比增

                                                                                    加 4.20%。详细来看,建行严酷实验名单制打点,钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃、造船五个产能严峻过剩行业贷款余额 1258.45 亿元,较上年微升;

                                                                                    严控当局融资平台贷款总量,禁锢类平台贷款余额1708.25 亿元,较上年镌汰 342.90 亿元。与此同时,基于供给链的收集银行“e 贷款”系列产物自推出以

                                                                                    来累计投放贷款 3541.53 亿元,客户超 2.09 万户,相助平台达 198 家。总体来看,建行公司类贷款投放有序,质量不变。

                                                                                    小我私人银行营业方面,2017 年建行小我私人银行营业实现利润总额 1377.36 亿元,同比增添 6.55%,利润孝顺度为 45.95%,较上年进步 2.16 个百分点。

                                                                                    制止 2017 年尾,建行境内小我私人存款余额 71058.13亿元,较上年新增 1786.31 亿元,增幅 2.58%;建行境内小我私人贷款余额 51938.53 亿元,较上年新增

                                                                                    8555.04 亿元,个中小我私人住房贷款重点支持黎民购

                                                                                    买自住房需求,贷款余额 42130.67 亿元,较上年

                                                                                    新增 6274.20 亿元,增幅 17.50%,余额居同业首位。

                                                                                    另外,2017 年,建行刊行 9 单建元系列小我私人住房抵

                                                                                    押贷款资产支持证券,局限合计 838.66 亿元;刊行

                                                                                    1 单建鑫系列住房不良资产支持证券,局限 14.00亿元。通过资产证券化,盘活存量资产、优化信贷布局,处究竟体经济。

                                                                                    2017 年,建行外洋机关有序推进,建行印尼揭牌,建行欧洲华沙分行、建行马来西亚以及建行在澳大利亚的珀斯分行延续开业。制止 2017 年尾,建行外洋机构包围香港、新加坡、德国、南非、日本、韩国、美国、英国等 29 个国度和地域。建行全资拥有建行亚洲、建行伦敦、建行俄罗斯、建行欧洲、建行新西兰、建行巴西、建行马来西亚等策划性质公司,并拥有建行印尼 60%的股权。2017年外洋机构实现净利润 71.96 亿元,同比增幅

                                                                                    69.46%。

                                                                                    财政说明

                                                                                    红利手段方面,2017 年建行实现业务收入

                                                                                    6216.59 亿元,较上年增添 2.74%。个中利钱净收

                                                                                    入 4524.56 亿元,较上年增添 8.30%,在业务收入

                                                                                    中占比为 72.78%,首要系生息资产布局优化,公司类贷款和垫款以及小我私人贷款和垫款增添较快,发动客户贷款和垫款利钱收入较上年增进 382.23 亿元所致;另外,昔时实现手续费及佣金净收入 1177.98亿元,较上年小幅下滑 0.60%。同时,建行进一步增强本钱打点,优化用度支出布局,本钱收入较量上年降落 0.54 个百分点,到达 26.95%。综上,2017年建行实现净利润 2436.15 亿元,较上年增添

                                                                                    4.83%;均匀资产回报率和加权均匀净资产收益率

                                                                                    别离为 1.13%和 14.80%,首要财政指标继承保持同业火线。

                                                                                    资产质量方面,2017 年建行按照国度财富政策及外部策划情形变革,当令优化信贷政策和重检信贷制度,细化客户选择尺度,僵持行业限额打点,信贷布局调解稳步推进。基本办法相干行业不良贷

                                                                                    13 2008 年中粮地产(团体)股份有限公司

                                                                                    公司债券跟踪评级陈诉(2018)款率保持在教逑堤度;制造业不良贷款率根基不变;批发零售业不良贷款额、率双降;小我私人贷款不良贷款率较上年亦有所降落。制止 2017 年 12 月 31日,公司不良贷款余额 1922.91 亿元,较上年增进

                                                                                    136.01 亿元;不良贷款率 1.49%,较上年降落 0.03

                                                                                    个百分点;存眷类贷款占比 2.83%,较上年降落 0.04个百分点。同时,建行僵持盛大原则,充实评估宏观经济及调控政策等外部情形变革对信贷资产质量的影响,足额计提客户贷款和垫款丧失筹备。截

                                                                                    至 2017 年尾,建行客户贷款和垫款丧失筹备余额

                                                                                    3289.68 亿元,较上年增进 602.91 亿元;拨备包围

                                                                                    率为 171.08%,较上年上升 20.72 个百分点;减值

                                                                                    筹备对贷款总额比率为 2.55%,较上年上升 0.26 个百分点。

                                                                                    成本富裕性方面,得益于一连精采的策划效益,连年来建行的未分派利润一连增添,制止 2017年尾,建行未分派利润为 8831.84 亿元,较上年增

                                                                                    长 12.63%,有用增补了焦点成本;昔时成本富裕率

                                                                                    和焦点一级成本富裕率别离为 15.50%和 13.09%,均居同业领先程度。

                                                                                    综上,中诚信证评以为建行局限气力雄厚,营业布局多元化且处于行业领先程度,具备雄厚的综合气力,可以或许为本期债券的送还提供有力的保障。

                                                                                    结 论综上所述,中诚信证评维持公司主体名誉品级

                                                                                    AA

                                                                                    +,评级瞻望不变,维持“2008 年中粮地产(团体)股份有限公司公司债券”名誉品级 AAA。

                                                                                    14 2008 年中粮地产(团体)股份有限公司

                                                                                    公司债券跟踪评级陈诉(2018)

                                                                                    附一:中粮地产(团体)股份有限公司股权布局图(制止2017年12月31日)

                                                                                    ↓100%

                                                                                    ↓45.67%国务院国有资产监视打点委员会中粮团体有限公司

                                                                                    中粮地产(团体)股份有限公司

                                                                                    15 2008 年中粮地产(团体)股份有限公司

                                                                                    公司债券跟踪评级陈诉(2018)

                                                                                    附二:中粮地产(团体)股份有限公司组织布局图(制止2017年12月31日)计谋执行委员会

                                                                                    16 2008 年中粮地产(团体)股份有限公司

                                                                                    公司债券跟踪评级陈诉(2018)

                                                                                    附三:中粮地产(团体)股份有限公司首要财政数据及指标

                                                                                    财政数据(单元:万元) 2015 2016 2017

                                                                                    钱币资金 966364.10 1362269.49 1028255.65

                                                                                    应收账款净额 16910.42 21314.11 17936.32

                                                                                    存货净额 3837021.60 3041839.82 3463066.01

                                                                                    活动资产 5113065.49 5233364.61 6521551.34

                                                                                    恒久投资 60586.73 208108.08 339960.95

                                                                                    牢靠资产合计 440569.89 463771.51 438805.45

                                                                                    总资产 5702254.46 6127695.01 7575147.58

                                                                                    短期债务 879575.47 737612.24 1240517.08

                                                                                    恒久债务 1669147.37 1680339.72 1414581.69

                                                                                    总债务(短期债务+恒久债务) 2548722.84 2417951.96 2655098.77

                                                                                    总欠债 4578731.35 4998942.09 6400688.66

                                                                                    全部者权益(含少数股东权益) 1123523.11 1128752.92 1174458.92

                                                                                    业务总收入 1372454.39 1802519.15 1404235.59

                                                                                    三费前利润 213937.90 372149.09 388539.13

                                                                                    投资收益 88263.33 17160.38 52295.51

                                                                                    净利润 92883.44 133345.90 173483.84

                                                                                    息税折旧摊销前盈余 EBITDA 202015.75 307599.68 355542.72

                                                                                    策划勾当发生现金净流量 -154048.33 591389.79 171779.54

                                                                                    投资勾当发生现金净流量 65246.93 -239657.01 -1056783.35

                                                                                    筹资勾当发生现金净流量 315523.82 39773.16 546065.09

                                                                                    现金及现金等价物净增进额 226755.88 391573.23 -339006.14

                                                                                    财政指标 2015 2016 2017

                                                                                    业务毛利率(%) 26.40 34.26 36.33

                                                                                    全部者权益收益率(%) 8.27 11.81 14.77

                                                                                    EBITDA/业务总收入(%) 14.72 17.06 25.32

                                                                                    速动比率(X) 0.46 0.69 0.63

                                                                                    策划勾当净现金/总债务(X) -0.06 0.24 0.06

                                                                                    策划勾当净现金/短期债务(X) -0.18 0.80 0.14

                                                                                    策划勾当净现金/利钱支出(X) -0.96 3.89 1.10

                                                                                    EBITDA 利钱倍数(X) 1.26 2.03 2.27

                                                                                    总债务/EBITDA(X) 12.62 7.86 7.47

                                                                                    资产欠债率(%) 80.30 81.58 84.50

                                                                                    总债务/总成本(%) 69.41 68.17 69.33

                                                                                    恒久成本化比率(%) 59.77 59.82 54.64

                                                                                    净欠债率(%) 140.84 93.53 138.52

                                                                                    注:中粮地产 2015 年及 2016 年纪据为来年年头重述数。

                                                                                    17 2008 年中粮地产(团体)股份有限公司

                                                                                    公司债券跟踪评级陈诉(2018)

                                                                                    附四:中国建树银行首要财政数据及财政指标

                                                                                    财政数据(单元:百万元) 2015 2016 2017

                                                                                    贷款总额 10485140 11757032 12903441

                                                                                    贷款丧失筹备 250617 268677 328968

                                                                                    存眷贷款 302917 337093 365596

                                                                                    不良贷款(五级分类) 165908 178690 192291

                                                                                    总资产 18349489 20963705 22124383

                                                                                    风险加权资产 10722082 11937774 12919980

                                                                                    存款总额 13668533 15402915 16363754

                                                                                    总欠债 16904406 19374051 20328556

                                                                                    总成本 1445083 1589654 1795827

                                                                                    净利钱收入 457752 417799 452456

                                                                                    手续费及佣金净收入 113530 118509 117798

                                                                                    净业务收入合计 605197 605090 621659

                                                                                    营业及打点用度(含折旧) 157380 152820 159118

                                                                                    税前利润 298497 295210 299787

                                                                                    净利润 228886 232389 243615

                                                                                    财政指标(单元:%) 2015 2016 2017

                                                                                    焦点一级成本富裕率 13.13 12.98 13.09

                                                                                    成本富裕率 15.39 14.94 15.50

                                                                                    不良贷款率(不良贷款/总贷款) 1.58 1.52 1.49(不良贷款+存眷贷款)/总贷款 4.47 4.39 4.32

                                                                                    拨备包围率(贷款丧失筹备/不良贷款) 151.06 150.36 171.08

                                                                                    不良贷款/(成本+贷款丧失筹备) 9.78 9.62 9.05

                                                                                    净利差 2.46 2.06 2.10

                                                                                    均匀成本回报率(净利润/均匀总成本) 16.97 15.32 14.39

                                                                                    均匀资产回报率(净利润/均匀总资产) 1.30 1.18 1.13

                                                                                    总贷款/总存款 76.71 76.33 78.85

                                                                                    注:凭证《贸易银行成本打点步伐(试行)》相干法则计较成本富裕率,自2014年第二季度起,回劳绩本计量高级要领计较成本富裕率,并行使并行期法则。

                                                                                    18 2008 年中粮地产(团体)股份有限公司

                                                                                    公司债券跟踪评级陈诉(2018)

                                                                                    附五:根基财政指标的计较公式

                                                                                    钱币资金等价物=钱币资金+买卖营业性金融资产+应收单据

                                                                                    恒久投资=可供出售金融资产+持有至到期投资+恒久股权投资

                                                                                    牢靠资产合计=投资性房地产+牢靠资产+在建工程+工程物资+牢靠资产整理+出产性生物资产+油气资产

                                                                                    短期债务=短期借钱+买卖营业性金融欠债+应付单据+一年内到期的非活动欠债

                                                                                    恒久债务=恒久借钱+应付债券

                                                                                    总债务=恒久债务+短期债务

                                                                                    净债务=总债务-钱币资金

                                                                                    三费前利润=业务总收入-业务本钱-利钱支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险条约准

                                                                                    备金净额-保单盈利支出-分保用度-业务税金及附加

                                                                                    EBIT(息税前盈余)=利润总额+计入财政用度的利钱支出

                                                                                    EBITDA(息税折旧摊销前盈余)=EBIT+折旧+无形资产摊销+恒久待摊用度摊销

                                                                                    成本支出=购建牢靠资产、无形资产和其他恒久资产付出的现金+取得子公司及其他业务单元付出的现金净额业务毛利率=(业务总收入-(业务本钱+利钱支出+手续费及佣金支出+退保金+赔付支出净额+提取保险条约筹备金净额+保单盈利支出+分保用度))/业务总收入

                                                                                    EBIT 率=EBIT/业务总收入

                                                                                    三费收入比=(财政用度+打点用度+贩卖用度)/条约贩卖收入

                                                                                    全部者权益收益率=当期净利润/期末全部者权益(含少数股东权益)

                                                                                    活动比率=活动资产/活动欠债

                                                                                    速动比率=(活动资产-存货)/活动欠债

                                                                                    存货周转率=主营营业本钱(业务本钱)/存货均匀余额

                                                                                    应收账款周转率=主营营业收入净额(业务总收入净额)/应收账款均匀余额

                                                                                    资产欠债率=欠债总额/资产总额

                                                                                    总成本化比率=总债务/(总债务+全部者权益(含少数股东权益))

                                                                                    恒久成本化比率=恒久债务/(恒久债务+全部者权益(含少数股东权益))

                                                                                    EBITDA 利钱倍数=EBITDA/(计入财政用度的利钱支出+成本化利钱支出)

                                                                                    净欠债率
                                                                                  责任编辑:cnfol001

                                                                                  您可能还会对下面的公司新闻感兴趣: