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                                                                                  快捷搜索: 白金会游戏平台

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                                                                                    2 天地源股份有限公司

                                                                                    非果真刊行 2016 年公司债券(第一期)跟踪评级陈诉(2018)

                                                                                    净欠债率别离为 85.74%和 260.96%。另外,天地源在建项目一连推进以及新增土地储蓄需

                                                                                    求,其将面对较大的资金需求。

                                                                                    3 天地源股份有限公司

                                                                                    非果真刊行 2016 年公司债券(第一期)跟踪评级陈诉(2018)名誉评级陈诉声明

                                                                                    中诚信证券评估有限公司(以下简称“中诚信证评”)因承做本项目并出具本评级陈诉,特此如下声明:

                                                                                    1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方组成委托相关外,中诚信证评、评级项目

                                                                                    构成员以及名誉评审委员会成员与评级工具不存在任何影响评级举动客观、独立、合理的关联相关。

                                                                                    2、中诚信证评评级项目构成员当真推行了尽职观测和勤勉尽责的任务,并有充实来由保

                                                                                    证所出具的评级陈诉遵循了客观、真实、合理的原则。

                                                                                    3、本评级陈诉的评级结论是中诚信证评遵摄影关法令、礼貌以及禁锢部分的有关划定,依据公道的内部名誉评级流程和尺度做出的独立判定,不存在因评级工具和其他任何组织或小我私人的不妥影响而改变评级意见的环境。本评级陈诉所依据的评级要领在公司网站()果真披露。

                                                                                    4、本评级陈诉中引用的企业相干资料首要由刊行主体或/及评级工具相干参加方提供,其余信息由中诚信证评从其以为靠得住、精确的渠道得到。由于也许存在工钱或机器错误及其他身分影响,上述信息以提供时近况为准。中诚信证评对本评级陈诉所依据的相干资料的真实性、精确度、完备性、实时性举办了须要的核查和验证,但对其真实性、精确度、完备性、实时性以及针对任何贸易目标的可行性及吻合性不作任何昭示或体现的告诉或包管。

                                                                                    5、本评级陈诉所包括信息构成部门中名誉级别、财政陈诉说明调查,若有的话,应该而

                                                                                    且只能表明为一种意见,而不能表明为究竟告诉或购置、出售、持有任何证券的提议。

                                                                                    6、本评级陈诉所示名誉品级自本评级陈诉出具之日起至本期债券到期兑付日有用;同时,在本期债券存续期内,中诚信证评将按照《跟踪评级布置》,按期或不按期对评级工具举办跟踪评级,按照跟踪评级环境抉择是否调解名誉品级,并凭证相干法令、礼貌对外发布。

                                                                                    4 天地源股份有限公司

                                                                                    非果真刊行 2016 年公司债券(第一期)跟踪评级陈诉(2018)召募资金行使环境

                                                                                    公司于 2016 年 8 月 29 日至 30 日面向及格投

                                                                                    资者非果真刊行 10 亿元债券,召募资金扣除刊行用度后,用于增补活动资金和调解公司债务布局。

                                                                                    制止本陈诉出具日,公司召募资金已凭证召募声名书上列明的用途行使完毕。

                                                                                    重大事项

                                                                                    2016 年 5 月 9 日,公司通告非果真刊行 A 股股票预案。本次非果真刊行相干事项已经董事会审议通过,并于 2016年 7月 5日收到陕西省国资委“陕国资产权发【2016】196 号文”批复赞成。2016 年 8月 11 日,中国证监会依法对公司提交的《上市公司非果真刊行股票》行政容许申请原料举办了检察,抉择对该行政容许申请予以受理。今朝,公司本次非果真刊行 A 股股票事件正在中国证监会考核进程中,若能乐成刊行,公司成本气力将获得进

                                                                                    一步加强。

                                                                                    行业存眷

                                                                                    受房地产调控政策一连进级影响,2017 年以来我国房地产行业步入阶段性下行周期,商品房贩卖增速下滑明明,三四线都市成为新增添点。

                                                                                    自 2016 年 10 月以来,我国房地产市场调控政

                                                                                    策一连收紧,房地产市场步入阶段性下行周期。按照国度统计局数据表现,2017 年房地产企业累计完成房地产开拓投资 109799 亿元,同比增添 7.0%,增速与上年根基持平;同年世界商品房贩卖面积与

                                                                                    贩卖额别离为 169408 万平方米和 133701 亿元,别离同比增添 7.66%和 13.67%,增速别离较上年下

                                                                                    降 14.84 个百分点和 21.13 个百分点。办公楼及商

                                                                                    业业务用房贩卖增添速率高于住宅,个中住宅贩卖面积及贩卖额别离同比增添 5.3%和 11.3%;办公楼

                                                                                    贩卖面积及贩卖额别离同比增添 24.3%和 17.5%;

                                                                                    贸易业务用房贩卖面积及贩卖额别离同比增添

                                                                                    18.7%和 25.3%。从价值来看,2017 年以下世界房

                                                                                    价增速有所降落,但整体价值程度依然保持向上趋

                                                                                    势,12 月世界 100 个都市住宅成交均价达 13967

                                                                                    元/平方米,较上年同期增添 7.15%。分都市能级来

                                                                                    看,2017 年 12 月末,一线都市住宅均价达 41202

                                                                                    元/平方米,较上年同期增添 1.43%;同期二线都市住宅均价达 12684 元/平方米,较上年同期增添7.70%;而三线都市住宅均价达 8335 元/平方米,较年头增添 12.48%。受房地产政策的一连收紧及政策地区分化加重影响,2017 年三四线热门都市房地产贩卖增速高于一二线都市。

                                                                                    图 1:2015~2017 年世界商品房贩卖环境

                                                                                    单元:万平方米、亿元资料来历:国度统计局,中诚信证评清算土地市场方面,2017 年世界土地成交金额大幅上涨,但差异能级都市间土地成交均价涨幅及溢价率差别明明。2017 年房企购买土地面积 25508 万平方米,同比上升 15.81%;房地产建树用地成交款

                                                                                    约 13643 亿元,同比上涨 49.45%,成交均价涨至

                                                                                    5348.52 元/平方米。分都市能级来看,受土拍限价

                                                                                    影响,2017 年一线都市土地成交均价涨幅及溢价率

                                                                                    均有所回落,同比别离降落 6.49 个百分点和 32.76个百分点,为 9.49%和 14.30%;二线都市地成交均价涨幅及溢价率亦有所回落,别离较上年降落 57.43个百分点和 23.22 个百分点,为 12.33%和 29.33%;

                                                                                    而三四线都市成交土地均价涨幅及溢价率连年来

                                                                                    均有所上升,别离为 48.37%和 37.05%,同比别离

                                                                                    上升 35.01 个百分点和 17.20 个百分点。

                                                                                    2017 年房地产行颐魅政策整体连续分类调控、因城施策的主基调,重点都市调控结果展现,同时长效机制也加快推进。

                                                                                    2017 年以来房地产行业调控政策一连收紧,同时在因城施策的导向下仍稳步推进去库存事变。在此配景下,部门都市亦相继推出了限售政策以克制

                                                                                    5 天地源股份有限公司

                                                                                    非果真刊行 2016 年公司债券(第一期)跟踪评级陈诉(2018)

                                                                                    短期性谋利需求。值得留意的是,在一线都市政策趋严的环境下,部门购房者需求外溢至环一线周边

                                                                                    三四线都市,受此影响,环北京周边县市齐集出台调控政策,包罗河北省涿州市、河北省保定市涞水县、河北省张家口市崇礼区等;同时环上海周边嘉兴市、海宁市、南通市、苏州张家港市等及环广州、深圳周边东莞、中山、江门等都市亦增夸大控。截

                                                                                    至 2017 年尾,共有 46 城相继落地限售令,承德、西安、东莞、南宁、长沙、石家庄和扬州 7 城进级限售,海南省则在全省范畴内施行限售。受此影响,

                                                                                    2017 年我国房地产贩卖增速放缓,个中一、二线都市贩卖增速回落明显。

                                                                                    政策层面除短期供需调控外,长效机制也处于加快推进阶段。2017 年 7 月,《关于在生齿净流入的大中都市加速成长住房租赁市场的关照》中,选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等 12 个都市作为住房租赁首批试点。同年 10 月,十九大陈诉明晰僵持“屋子是用来住的、不是用来炒”的定位,加速成立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,有助于促进房地产市场安稳康健成长。

                                                                                    2017 年以来房企表里部活动性来历收紧,融

                                                                                    资本钱上升,资金均衡手段面对更高挑衅。

                                                                                    同时,行业内的吞并收购征象加剧了行业集

                                                                                    中度进一步晋升,具有局限上风的房企可得到更多的活动性增补。

                                                                                    受 2017 年以来房地产行颐魅政策一连收紧影响,房地产企业签约贩卖金额增速有所放缓,2017 年房地产开拓资金来历于房产贩卖的定金预收款及个

                                                                                    人按揭贷款金额为 72600 亿元,同比增添 9.41%,较上年同期增速降落 25.51 个百分点,房地产企业内部活动性来历呈收紧趋势。外部活动性方面,自2016年10月银监会要求严控房地产金融营业风险,同时上交所、厚交所先后宣布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类禁锢的函》,严酷管控房企公司债刊行前说起审批流程以来,房企买卖营业所市场公司债刊行数目和刊行局限大幅降落。从融资成原来看,2017 年以来跟着房企融资政策的缩短,房企融资本钱不绝被举高。从房地产名誉债到期漫衍来看,2018~2023 年为房地产债券到期岑岭,房企资金均衡手段将面对更大的挑衅。

                                                                                    受市场竞争加剧、土地价值上升等身分的影响,房企的利润空间不绝腐蚀,红利手段有所下滑,行业内的吞并收购案例大幅增多。与此同时,成本气力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业的贩卖局限及齐集度均进一步晋升。2017 年 TOP100房企贩卖金额齐集度晋升 11.58 个百分点至

                                                                                    55.50%;TOP20 房企贩卖金额齐集度则上升 7.77

                                                                                    个百分点至 32.50%;而 TOP10 房企贩卖额的比重

                                                                                    到达 24.10%,较上年晋升 5.75 个百分点,千亿房

                                                                                    企已达 17 家。2017 年以来房地产行业齐集度进一步晋升,成本气力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业依附较强的贩卖及筹资手段,可得到更多的活动性增补。

                                                                                    营业运营

                                                                                    受地区贩卖使命调解影响,2017 年公司贩卖业绩有所回落,但公司加大开拓力度,新开工面积和完工面积均明明上升;另外,公司

                                                                                    仍有必然局限的在建项目及富厚的待结算资源,为将来策划业绩晋升提供保障。

                                                                                    2017 年,跟着热门都市调控不绝进级,公司及

                                                                                    时调解贩卖计策,调低苏州、天津等限价都市销量,进步西安、宝鸡、惠州等地区贩卖占比,致使公司

                                                                                    2017 年贩卖面积有所降落,贩卖金额随之镌汰。公

                                                                                    司昔时实现签约贩卖面积 39.55 万平方米,较上年同期降落 16.14%;签约贩卖金额 48.00 亿元,较上年同期降落 11.03%。

                                                                                    从贩卖地区来看,因地区贩卖使命调解,2017年公司房地产贩卖首要来自于西安,昔时着实现贩卖金额为 32.66 亿元,占条约贩卖总额的比重为

                                                                                    68.03%,占比同比上升 35.55 个百分点;2017 年公

                                                                                    司在苏州实现的贩卖金额为 10.13 亿元,占昔时条约贩卖总额的比重为 21.09%,占比同比降落 29.18个百分点。另外,公司在惠州、宝鸡和天津的贩卖金额占比别离为 6.87%、3.01%和 0.99%。贩卖价值方面,得益于 2017 年西安房价的上涨,公司贩卖均价为 12137 元/平方米,同比增添 6.09%。从贩卖

                                                                                    6 天地源股份有限公司

                                                                                    非果真刊行 2016 年公司债券(第一期)跟踪评级陈诉(2018)项目来看,2017 年房地产贩卖首要来历于西安曲江香都、西安天地源·悦熙广场、苏州太湖颐景、惠州御湾雅墅等项目。

                                                                                    表 1:2015~2017 年公司项目贩卖和结算环境

                                                                                    单元:万平方米、亿元、元/平方米

                                                                                    指标 2015 2016 2017

                                                                                    签约面积 26.53 47.16 39.55

                                                                                    签约金额 30.82 53.95 48.00

                                                                                    贩卖均价 11617 11440 12137

                                                                                    结转面积 22.74 33.49 32.50

                                                                                    结转金额 28.43 35.70 37.78

                                                                                    结算均价 12502 10660 11625

                                                                                    数据来历:公司提供,中诚信证评清算

                                                                                    表 2:2017 年公司房地财富务地区贩卖占比

                                                                                    单元:万平方米、亿元地区 贩卖面积 面积占比 贩卖金额 金额占比

                                                                                    西安 28.08 70.98% 32.66 68.03%

                                                                                    苏州 4.73 11.96% 10.13 21.09%

                                                                                    惠州 2.64 6.68% 3.30 6.87%

                                                                                    天津 0.43 1.08% 0.48 0.99%

                                                                                    宝鸡 3.68 9.29% 1.45 3.01%

                                                                                    合计 39.55 100.00% 48.00 100.00%

                                                                                    数据来历:公司提供,中诚信证评清算从结算环境来看,2017 年公司完工结算项目略有降落,公司 2017 年实现房地产项目结转面积32.50 万平方米,同比降落 2.96%。从结算地区来看,

                                                                                    2017 年公司结转收入首要齐集在西安、惠州和苏州地区,结转金额占比别离为 58.46%、18.80%和

                                                                                    14.49%,另外在天津和宝鸡也有少部门项目结转。

                                                                                    受结算项目地区位置影响,2017 年公司结算均价为

                                                                                    11625 元/平方米,同比增添 9.05%,受益于此,公

                                                                                    司昔时实现结转金额 37.78 亿元,同比增添 5.83%。

                                                                                    项目运营方面,2017 年公司以业绩局限和成长速率为导向,加速开拓节拍,昔时公司新开工面积和完工面积别离为 58.50 万平方米和 54.22 万平方米,别离同比增添 43.45%和 48.39%。

                                                                                    表 3:2015~2017 年公司开完工环境

                                                                                    单元:万平方米、个

                                                                                    指标 2015 2016 2017

                                                                                    新开工面积 125.00 40.78 58.50

                                                                                    完工面积 53.43 36.54 54.22

                                                                                    在建项目数目 11 11 12

                                                                                    在建面积 207.89 271.78 239.58

                                                                                    数据来历:公司按期陈诉,中诚信证评清算在建项目方面,公司在建项目齐集漫衍于西安和苏州,少数漫衍于宝鸡、天津和惠州,物业范例包罗住宅、贸易、公寓和综合体。制止 2017 年 12

                                                                                    月 31 日,公司在建项目 12 项,在建构筑面积 239.58万平方米,同比降落 11.85%,个中西安和苏州项目

                                                                                    合计 8 项,在建构筑面积别离为 170.38 万平方米和

                                                                                    31.38 万平方米,占比别离为 71.12%和 13.10%,地区齐集度较高。项目投资方面,制止 2017 年 12 月31 日,公司在建项目打算总投资合计 313.90 亿元,累计已投入资金 188.00 亿元,尚需投资 125.90 亿元,后期存在较大的投资资金需求。总体来看,公司在建项目总投资局限较大,跟着后续项目标继承推进,公司面对较大的成本支出压力。

                                                                                    可供出售面积方面,制止 2017 年尾,公司在建项目可供出售面积和已完工项目可供出售面积

                                                                                    别离为 180.52 万平方米和 5.88 万平方米,待售项目资源富厚,为公司后期营业的不变成长提供了必然基本。

                                                                                    跟踪期内,公司不绝试探多样化的土地储蓄模式,加大项目获取力度,公司土地储蓄富裕。但同时,中诚信证评存眷到公司土地储蓄大部门位于西安市、咸阳市和苏州市,地区齐集度较高。

                                                                                    2017 年土地市场竞争剧烈,公司除了参加通例

                                                                                    性的“招拍挂”以外,还通过与品牌房企协作、相助开拓等方法增进土地储蓄,夯实地区机关。2017 年公司相继在咸阳、苏州、佛山、泰州新增 5 块土地,新增构筑面积 85.87 万平方米;新增土地中,有 2宗土地位于苏州,均通过与金科、碧桂园等海内知名房企相助方法获取,另外,咸阳地块和佛山南海项目亦采纳与内地地产商相助开拓模式。2017 年公司新增土地支出 42.98 亿元,新增土地均匀本钱

                                                                                    5005 元/平方米。

                                                                                    2018 年以来,,公司通过竞买方法别离在重庆和

                                                                                    镇江得到 2 宗土地,计容构筑面积别离为 22.97 万平方米和 13.4 万平方米。另外,2018 年 1 月 26 日,公司连系西安高科(团体)公司部属子公司西安高科国际社区建树开拓有限公司主导开拓“国际时尚小镇”项目。该项目定位包括商务处事、展示宣布、

                                                                                    7 天地源股份有限公司

                                                                                    非果真刊行 2016 年公司债券(第一期)跟踪评级陈诉(2018)

                                                                                    文化交换、计划咨询等时尚会展经济和以时尚零售、时尚商贸、时尚餐饮、时尚办公为主的时尚糊口处事,旨在打造西安·天下级时尚文化创新区。

                                                                                    表 4:2015~2017 年尾公司土地储蓄环境

                                                                                    单元:个、万平方米、亿元

                                                                                    科目 2015 2016 2017

                                                                                    新增土地储蓄数目 4 0 5

                                                                                    新增土地占地面积 31.12 0 30.31

                                                                                    新增土地筹划构筑面积 118.12 0 85.87

                                                                                    新增土地支出金额 20.06 0 42.98

                                                                                    新增土地均匀本钱 1698 - 5005

                                                                                    数据来历:公司提供,中诚信证评清算从土地储蓄存量来看,制止 2017 年尾,公司持有待开拓土地占地面积共计 42.95 万平方米,构筑面积 126.71 万平方米,漫衍于西安、咸阳、苏州、佛山和泰州,土地储蓄面积占比别离为 32.23%、

                                                                                    30.84%、13.59%、13.95%和 9.40%。

                                                                                    表 5:2017 年尾公司土地储蓄环境

                                                                                    单元:平方米待开拓土地地区

                                                                                    项目 土地面积 构筑面积

                                                                                    西安市 万熙天地 4#地块 44066.50 161283.40

                                                                                    西安市 曲江香都 E#地块 82373.95 247121.85

                                                                                    泰州市 泰州周江山街区 56724.00 119120.00

                                                                                    苏州 苏州青剑湖 33237.95 39885.00苏州(太仓) 太仓科教新城 66140.33 132275.00

                                                                                    佛山 佛山南海区 35341.00 176705.00

                                                                                    咸阳 咸阳高铁站 111633.00 390715.50

                                                                                    合计 429516.73 1267105.75

                                                                                    数据来历:公司提供,中诚信证评清算

                                                                                    另外,2017 年公司打点物业数目为 15 个,管

                                                                                    理物业构筑面积为 401.73 万平方米,实现物业打点

                                                                                    收入 1.53 亿元,同比降落 1.29%。

                                                                                    财政说明以下说明首要基于公司提供的经希格玛管帐

                                                                                    事宜所(非凡平凡合资)审计并出具尺度无保存意

                                                                                    见的 2015 年~2017 年度审计陈诉。

                                                                                    成本布局

                                                                                    陪伴着开拓项目和土地储蓄的增进,公司资产及欠债保持增添,2017 年尾公司资产总额为 215.73亿元,同比增添 12.81%;欠债总额为 184.96 亿元,同比增添 13.98%。得益于利润累积,同期末公司全部者权益为 30.76 亿元,同比增添 6.26%。财政杠杆比率方面,2017 年尾,公司资产欠债率和净欠债率别离为 85.74%和 260.96%,别离同比晋升 0.88个百分点和 14.65 个百分点,公司财政杠杆比率进

                                                                                    一步上扬。总的来看,公司财政杠杆比率较高,思量到公司将来仍有较大局限的项目开拓及土地储

                                                                                    备支出的资金需求,中诚信证评将对公司财政布局的妥当性及也许面对的债务压力给以一连存眷。

                                                                                    图 2:2015~2017 年尾公司成本布局说明

                                                                                    资料来历:公司按期陈诉,中诚信证评清算从债务局限来看,因为昔时公司开拓及土地储蓄支出资金需求较大,使得总债务局限有所上升。

                                                                                    制止 2017 年尾,公司总债务余额 109.64 亿元,同

                                                                                    比增进 12.67%,个中短期债务为 34.34 亿元,同比

                                                                                    增进 139.21%。公司短期债务上升首要是因为公司

                                                                                    将有两期合计 20 亿元公司债于 2018 年 9 月到期。

                                                                                    债务限期布局方面,公司黑白期债务比由 2016 年

                                                                                    0.17 倍上升至 0.46 倍,短期偿债压力上升。

                                                                                    图 3:2015~2017 年尾公司债务布局说明

                                                                                    资料来历:公司按期陈诉,中诚信证评清算

                                                                                    8 天地源股份有限公司

                                                                                    非果真刊行 2016 年公司债券(第一期)跟踪评级陈诉(2018)总体来看,2017 年公司资产局限稳步上升,但跟着开拓项目和土地储蓄的增进,公司财政杠杆比

                                                                                    率进一步上扬,且债务限期布局有所弱化。中诚信证评将对公司财政布局的妥当性及也许面对的债务压力给以一连存眷。

                                                                                    活动性

                                                                                    2017 年尾,公司活动资产为 208.82 亿元,同

                                                                                    比增添 12.89% ;活动资产占总资产比重为

                                                                                    96.80%,同比增添 0.07 个百分点。从活动资产组成来看,公司活动资产首要由存货、钱币资金和预付账款组成,2017 年尾占活动资产的比重别离

                                                                                    为 70.19%、14.06%和 9.43%。

                                                                                    表 6:2015~2017 年尾公司活动资产说明

                                                                                    指标 2015 2016 2017

                                                                                    活动资产/总资产 95.90% 96.73% 96.80%

                                                                                    存货/活动资产 80.60% 78.07% 70.19%

                                                                                    钱币资金/活动资产 11.63% 14.05% 14.06%(存货+钱币资金)/活动资产 92.23% 92.12% 84.24%

                                                                                    资料来历:公司按期陈诉,中诚信证评清算存货方面,2017 年公司存货账面代价同比上

                                                                                    升 1.49%至 146.56 亿元,占同期活动资产比重为

                                                                                    70.19%。公司存货首要由开拓本钱组成,2017 年

                                                                                    末公司开拓本钱 117.48 亿元,同比增进 3.08%,占同期末存货的 80.16%。公司在建和完工项目大部门位于西安和苏州,少数漫衍于宝鸡、天津和惠州等地域,较大局限的在建项目给公司将来策划业绩提供保障的同时,也对公司后续的开拓资金提出了较高要求。同时,中诚信证评也存眷到,公司已落成开拓产物的占较量大,应对其去化环境加以存眷。另外,制止 2017 年尾,存货因抵押贷款受限局限 49.05 亿元,占存货账面代价比例为

                                                                                    33.47%,受限局限较大。

                                                                                    表 7:2015~2017 年尾公司存货布局说明

                                                                                    单元:亿元

                                                                                    指标 2015 2016 2017

                                                                                    存货: 134.06 144.41 146.56

                                                                                    开拓本钱 108.20 113.97 117.48

                                                                                    已落成开拓产物 25.74 30.32 29.08

                                                                                    其他 0.12 0.12 0.00

                                                                                    开拓本钱/存货(%) 80.71 78.92 80.16

                                                                                    已落成开拓产物/存货(%) 19.20 21.00 19.84

                                                                                    资料来历:公司按期陈诉,中诚信证评清算从资产周转率来看,2017 年公司存货周转率和总资产周转率别离为 0.21 次和 0.19 次,周转服从较为不变,但周转服从仍处于教逑堤度。

                                                                                    表 8:2015~2017 年公司周转率相干指标

                                                                                    2015 2016 2017

                                                                                    存货周转率(次/年) 0.20 0.21 0.21

                                                                                    总资产周转率(次/年) 0.19 0.20 0.19

                                                                                    资料来历:公司按期陈诉,中诚信证评清算从现金获取手段来看,2017 年受公司开工局限增大、新增土地储蓄支出较多以及贩卖回款金额降落影响,2017 年公司策划性净现金流由 2016 年的

                                                                                    13.65 亿元镌汰至-1.40 亿元,公司策划性净现金流颠簸较大。钱币资金方面,2017 年尾公司钱币资金

                                                                                    为 29.35 亿元,同比增进 12.93%,受短期债务局限增添影响,昔时尾公司钱币资金/短期债务为 0.85倍,钱币资金对短期债务的保障手段有待晋升。

                                                                                    表 9:2015~2017 年公司部门活动性指标

                                                                                    2015 2016 2017

                                                                                    钱币资金(亿元) 19.34 25.99 29.35

                                                                                    策划勾当净现金流(亿元) -13.99 13.65 -1.40

                                                                                    策划性净现金流/短期债务(X) -0.48 0.95 -0.04

                                                                                    钱币资金/短期债务(X) 0.67 1.81 0.85

                                                                                    资料来历:公司财政陈诉,中诚信证评清算总体来看,连年来公司资产周转服从偏慢,手持钱币资金和策划勾当净现金流对短期债务的保

                                                                                    障水平不敷,整体活动性有待晋升。

                                                                                    红利手段公司业务收入首要来历于房地产开拓和物业打点,个中房地产开拓营业还是其收入和利润的首要来历。2017 年,公司实现业务总收入 39.55 亿元,同比增进 6.16%。另外,2017年尾公司预收款

                                                                                    项为 46.71 亿元,同比增添 30.94%,可对将来营业

                                                                                    增添提供必然支撑。毛利率方面,2017 年,公司业务毛利率为 21.52%,同比降落 1.67 个百分点,受地区房地产调控带来的地区贩卖使命调解及结

                                                                                    算房源地区位置影响,公司毛利率程度呈降落趋势。

                                                                                    时代用度方面,2017 年公司时代用度合计 2.75亿元,同比增进 8.96%。个中,因为公司加大了贩卖推广力度,2017 年公司贩卖用度为 1.55 亿元,同比增进 10.40%。2017 年公司三费收入占比为

                                                                                    9 天地源股份有限公司

                                                                                    非果真刊行 2016 年公司债券(第一期)跟踪评级陈诉(2018)

                                                                                    6.94%,同比增进 0.18 个百分点,公司整体时代用度节制手段仍较强。

                                                                                    表 10:2015~2017 年公司时代用度说明

                                                                                    单元:亿元

                                                                                    项目名称 2015 2016 2017

                                                                                    贩卖用度 1.29 1.40 1.55

                                                                                    打点用度 0.92 1.01 1.11

                                                                                    财政用度 0.13 0.10 0.08

                                                                                    三费合计 2.33 2.52 2.75

                                                                                    业务总收入 29.75 37.25 39.55

                                                                                    三费收入占比(%) 7.85 6.76 6.94

                                                                                    资料来历:公司按期陈诉,中诚信证评清算利润总额方面,2017 年公司利润总额为 3.42亿元,同比增进 13.41%。个中,公司策划性营业利

                                                                                    润为 3.72 亿元,同比增进 13.80%;2017 年公司分

                                                                                    别计提幻魅账丧失和存货减价丧失 0.07 亿元和 0.15亿元,资产减值丧失合计-0.22 亿元;同期,公司业务外损益为-0.08 亿元,同比镌汰 0.31 亿元,首要

                                                                                    由于 2017 年公司变动管帐准则,与企业一般勾当

                                                                                    相干的当局补贴不再计入业务外收入,导致 2017年业务外收入镌汰。扣除所得税用度后,2017 年公司得到净利润 2.50 亿元,同比增进 10.41%,全部者权益收益率为 8.14%,同比上升 0.31 个百分点,公司红利程度有所加强。

                                                                                    图 4:2015~2017 年公司利润总额组成

                                                                                    资料来历:公司按期陈诉,中诚信证评清算总体来看,公司策划状况不变,业务收入逐年上升,加之已售待结算资源局限较大,对公司将来业绩的晋升形成了支撑。但同时我们也存眷到,受营销政策和结算地区影响,公司毛利率一连下滑,初始赢利空间有所降落。

                                                                                    偿债手段

                                                                                    2017 年尾公司总债务局限为 109.64 亿元,同

                                                                                    比增进 12.67%,黑白期债务比为 0.46 倍,因 2018年公司有两期合计 20 亿元的公司债券到期兑付,

                                                                                    导致 2017 年尾公司短期债务局限有所上升。2017年尾钱币资金/短期债务和策划性净现金流/短期债

                                                                                    务别离为 0.85 倍和-0.04 倍,对短期债务的包围能

                                                                                    力一样平常,公司面对的短期偿债压力有所上升。

                                                                                    获现手段方面,公司 EBITDA 首要由利润总额

                                                                                    组成,2017 年,公司 EBITDA 为 3.71 亿元,同比

                                                                                    增进 10.77%。同期,公司总债务 /EBITDA 和

                                                                                    EBITDA 利钱保障系数别离为 29.59 倍和 0.55 倍,别离同比上升 0.50 倍和 0.10 倍,公司 EBITDA 对债务本息的保障水平一样平常。2017 年,公司策划勾当净现金流为-1.40 亿元,策划勾当净现金流/总债务和策划勾当净现金流/利钱支出别离为-0.01 倍和

                                                                                    -0.21 倍,公司策划勾当净现金流对债务本息保障水平不敷。

                                                                                    表 11:2015~2017 年公司偿债手段指标

                                                                                    财政指标 2015 2016 2017

                                                                                    短期债务(亿元) 29.01 14.36 34.34

                                                                                    恒久债务(亿元) 69.00 82.95 75.30

                                                                                    总债务(亿元) 98.01 97.31 109.64

                                                                                    策划勾当净现金流(亿元) -13.99 13.65 -1.40

                                                                                    EBITDA(亿元) 3.06 3.35 3.71

                                                                                    总债务/EBITDA(X) 31.98 29.09 29.59

                                                                                    策划净现金流/总债务(X) -0.14 0.14 -0.01

                                                                                    EBITDA 利钱倍数(X) 0.41 0.45 0.55

                                                                                    策划净现金流/利钱支出(X) -1.86 1.82 -0.21

                                                                                    资料来历:公司按期陈诉,中诚信证评清算对外包管方面,制止 2017 年尾公司及各部属房地产子公司按房地产策划老例为商品房承购人

                                                                                    向银行提供按揭贷款阶段性包管,该阶段性包管金

                                                                                    额为 27.65 亿元。除上述环境外,公司及其部属子

                                                                                    公司无对外提供包管环境,公司对子公司包管余额

                                                                                    为 65.59 亿元。

                                                                                    受限资产方面,制止 2017 年尾,公司受限资产账面代价合计 49.39 亿元,占当期末总资产的

                                                                                    22.89%,首要为因抵押贷款而受限的存货。

                                                                                    制止 2017 年尾,公司共得到各银行授信额度

                                                                                    约 114.17 亿元,个中已行使额度 94.00 亿元,未使

                                                                                    10 天地源股份有限公司

                                                                                    非果真刊行 2016 年公司债券(第一期)跟踪评级陈诉(2018)

                                                                                    用授信额度 20.17 亿元。与此同时,公司作为 A 股上市公司,可有用操作成本市场获取资金支持。公司正在操持非果真刊行 A 股股票事件,制止 2018

                                                                                    年 3 月末,本次非果真刊行 A 股股票事件正在中国

                                                                                    证监会考核进程中。整体来看,公司融资渠道顺畅,备用活动性较好。

                                                                                    总体而言,2017 年跟着公司在建工程的一连推进以及计谋筹划成长带来的土地储蓄需求的增进,公司财政杠杆进一步上升,公司将来或面对较大的成本支出压力。但思量到公司富裕的项目储蓄资源、较大局限的待结算资源以及股东方一连有力的支持,公司将来策划仍有晋升空间,亦可对其债务的送还形成保障。

                                                                                    结 论综上,中诚信证评维持天地源股份有限公司主体名誉品级AA,评级瞻望不变;维持“天地源股份有限公司非果真刊行2016年公司债券(第一期)”名誉品级AA。

                                                                                    11 天地源股份有限公司

                                                                                    非果真刊行 2016 年公司债券(第一期)跟踪评级陈诉(2018)

                                                                                    附一:天地源股份有限公司股权布局图(制止2017年12月31日)

                                                                                    资料来历:公司提供,中诚信证评清算

                                                                                    12 天地源股份有限公司

                                                                                    非果真刊行 2016 年公司债券(第一期)跟踪评级陈诉(2018)

                                                                                    附二:天地源股份有限公司组织布局图(制止 2017 年 12 月 31 日)

                                                                                    资料来历:公司提供,中诚信证评清算

                                                                                    13 天地源股份有限公司

                                                                                    非果真刊行 2016 年公司债券(第一期)跟踪评级陈诉(2018)

                                                                                    附三:天地源股份有限公司首要财政数据及财政指标

                                                                                    财政数据(单元:万元) 2015 2016 2017

                                                                                    钱币资金 193406.24 259907.21 293524.15

                                                                                    应收账款净额 2073.67 1899.34 1826.12

                                                                                    存货净额 1340599.39 1444119.45 1465632.96

                                                                                    活动资产 1663308.13 1849784.57 2088155.99

                                                                                    恒久投资 27107.26 8472.72 6740.74

                                                                                    牢靠资产合计 11377.10 10909.18 13842.86

                                                                                    总资产 1734498.72 1912305.93 2157261.54

                                                                                    短期债务 290125.60 143550.00 343392.66

                                                                                    恒久债务 690016.58 829507.95 752972.77

                                                                                    总债务(短期债务+恒久债务) 980142.18 973057.95 1096365.43

                                                                                    总欠债 1460726.81 1622775.82 1849612.14

                                                                                    全部者权益(含少数股东权益) 273771.91 289530.11 307649.40

                                                                                    业务总收入 297453.49 372507.73 395470.91

                                                                                    三费前利润 49240.63 57874.13 64642.29

                                                                                    投资收益 12.44 32.98 32.94

                                                                                    净利润 20329.11 22670.32 25029.32

                                                                                    息税折旧摊销前盈余 EBITDA 30644.11 33453.29 37057.40

                                                                                    策划勾当发生现金净流量 -139907.31 136511.75 -14047.55

                                                                                    投资勾当发生现金净流量 -3398.44 -2171.08 -1053.19

                                                                                    筹资勾当发生现金净流量 214331.10 -69075.94 47809.89

                                                                                    现金及现金等价物净增进额 71025.35 65264.73 32709.15

                                                                                    财政指标 2015 2016 2017

                                                                                    业务毛利率(%) 24.95 23.19 21.52

                                                                                    全部者权益收益率(%) 7.43 7.83 8.14

                                                                                    EBITDA/业务总收入(%) 10.30 8.98 9.37

                                                                                    速动比率(X) 0.42 0.51 0.57

                                                                                    策划勾当净现金/总债务(X) -0.14 0.14 -0.01

                                                                                    策划勾当净现金/短期债务(X) -0.48 0.95 -0.04

                                                                                    策划勾当净现金/利钱支出(X) -1.86 1.82 -0.21

                                                                                    EBITDA 利钱倍数(X) 0.41 0.45 0.55

                                                                                    总债务/EBITDA(X) 31.98 29.09 29.59

                                                                                    资产欠债率(%) 84.22 84.86 85.74

                                                                                    总债务/总成本(%) 78.17 77.07 78.09

                                                                                    恒久成本化比率(%) 71.59 74.13 70.99

                                                                                    注:1、全部者权益包括少数股东权益,净利润包括少数股东损益;

                                                                                    2、将2015年“恒久应付款”调解至恒久债务。

                                                                                    14 天地源股份有限公司

                                                                                    非果真刊行 2016 年公司债券(第一期)跟踪评级陈诉(2018)

                                                                                    附四:根基财政指标的计较公式

                                                                                    钱币资金等价物=钱币资金+买卖营业性金融资产+应收单据

                                                                                    恒久投资=可供出售金融资产+持有至到期投资+恒久股权投资

                                                                                    牢靠资产合计=投资性房地产+牢靠资产+在建工程+工程物资+牢靠资产整理+出产性生物资产+油气资产

                                                                                    短期债务=短期借钱+买卖营业性金融欠债+应付单据+一年内到期的非活动欠债

                                                                                    恒久债务=恒久借钱+应付债券

                                                                                    总债务=恒久债务+短期债务

                                                                                    净债务=总债务-钱币资金

                                                                                    三费前利润=业务总收入-业务本钱-利钱支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险条约准

                                                                                    备金净额-保单盈利支出-分保用度-业务税金及附加

                                                                                    策划性营业利润=三费前利润-三费合计

                                                                                    EBIT(息税前盈余)=利润总额+利钱支出

                                                                                    EBITDA(息税折旧摊销前盈余)=EBIT+折旧+无形资产摊销+恒久待摊用度摊销

                                                                                    成本支出=购建牢靠资产、无形资产和其他恒久资产付出的现金+取得子公司及其他业务单元付出的现金净额

                                                                                    业务毛利率=(业务收入-业务本钱)/业务收入

                                                                                    EBIT 率=EBIT/业务总收入

                                                                                    三费收入比=(财政用度+打点用度+贩卖用度)/业务总收入

                                                                                    全部者权益收益率=净利润/全部者权益

                                                                                    活动比率=活动资产/活动欠债

                                                                                    速动比率=(活动资产-存货)/活动欠债

                                                                                    存货周转率=主营营业本钱(业务本钱)/存货均匀余额

                                                                                    应收账款周转率=主营营业收入净额(业务总收入净额)/应收账款均匀余额

                                                                                    资产欠债率=欠债总额/资产总额

                                                                                    总成本化比率=总债务/(总债务+全部者权益(含少数股东权益))

                                                                                    恒久成本化比率=恒久债务/(恒久债务+全部者权益(含少数股东权益))

                                                                                    EBITDA 利钱倍数=EBITDA/(计入财政用度的利钱支出+成本化利钱支出)

                                                                                    15 天地源股份有限公司

                                                                                    非果真刊行 2016 年公司债券(第一期)跟踪评级陈诉(2018)

                                                                                    附五:名誉品级的标记及界嗣魅债券名誉评级品级标记及界说

                                                                                    品级标记 寄义

                                                                                    AAA

                                                                                    债券名誉质量极高,名誉风险极低

                                                                                    AA 债券名誉质量很高,名誉风险很低

                                                                                    A 债券名誉质量较高,名誉风险较低

                                                                                    BBB 债券具有中等名誉质量,名誉风险一样平常

                                                                                    BB 债券名誉质量较低,谋利因素较大,名誉风险较高

                                                                                    B 债券名誉质量低,为谋利性债务,名誉风险高

                                                                                    CCC 债券名誉质量很低,谋利性很强,名誉风险很高

                                                                                    CC 债券名誉质量极低,谋利性极强,名誉风险极高

                                                                                    C 债券名誉质量最低,凡是会产生违约,根基不能收回本金及利钱

                                                                                    注:除 AAA 级和 CCC 级以下(不含 CCC 级)品级外,每一个名誉品级可用“+”、“-”标记举办微调,暗示名誉质量略高或略低于本品级。

                                                                                    主体名誉评级品级标记及界说

                                                                                    品级标记 寄义

                                                                                    AAA 受评主体送还债务的手段极强,根基不受倒霉经济情形的影响,违约风险极低

                                                                                    AA 受评主体送还债务的手段很强,受倒霉经济情形的影响较小,违约风险很低

                                                                                    A 受评主体送还债务的手段较强,较易受倒霉经济情形的影响,违约风险较低

                                                                                    BBB 受评主体送还债务的手段一样平常,受倒霉经济情形影响较大,违约风险一样平常

                                                                                    BB 受评主体送还债务的手段较弱,受倒霉经济情形影响很大,有较高违约风险

                                                                                    B 受评主体送还债务的手段较大地依靠于精采的经济情形,违约风险很高

                                                                                    CCC 受评主体送还债务的手段十分依靠于精采的经济情形,违约风险极高

                                                                                    CC 受评主体在休业或重组时可得到的掩护较小,根基不能担保送还债务

                                                                                    C 受评主体不能送还债务

                                                                                    注:除 AAA 级和 CCC 级以下(不含 CCC 级)品级外,每一个名誉品级可用“+”、“-”标记举办微调,暗示名誉质量略高或略低于本品级。

                                                                                    评级瞻望的寄义

                                                                                    正面 暗示评级有上升趋势

                                                                                    负面 暗示评级有降落趋势

                                                                                    不变 暗示评级大抵不会改变

                                                                                    待决 暗示评级的上升或下调仍有待抉择

                                                                                    评级瞻望是评估发债人的主体名誉评级在中至恒久的评级趋向。给以评级瞻望时,中诚信证评会思量中至恒久内也许产生的经济或贸易根基身分的变换。
                                                                                  责任编辑:cnfol001

                                                                                  您可能还会对下面的公司新闻感兴趣: